住宅ローンの注意点と比較するポイント

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住宅ローンの注意点と比較するポイントはココ

 

マイホームを購入しようと考えた際に、どうしても物件探しに力を注ぎがちになってしまいますが、物件探しと同時進行で必ず行っていただきたいのが住宅ローンについての知識の習得です。

 

住宅ローンはカードローンとは違い借りる額も多額になりますし、返済も長期に渡ります。その分リスクが大きく選ぶ際には注意が必要です。

 

だからこそ、今現在どのような住宅ローン商品があるのか、金利の種類やその特徴、自分たちはどれぐらいの額を借りられるのか、またライフプランに合わせた返済期間などをしっかりと把握した上で、物件選びをするようにしましょう。

 

色々ある金利の種類

さて、まずは住宅ローン金利の種類についてみて行きましょう。住宅ローン金利は大きく分けて2種類です。

 

  1. 「変動金利」
  2. 「固定金利」

です。

 

変動金利とは、その名のとおり市場の経済状況などによって利率が変動する金利をさします。

 

例えば今現在の変動金利は0.5%~1.0%という最安値を更新し続けていますが、バブル期には8%を超えていました。

 

つまり、現在のように金利が低い状況であれば変動金利はとても有利なものだと言えますが、今後ハイパーインフレなどが起こり金利が引き上げられるおそれもあるので、この点ではリスクが大きいと言えるでしょう。

 

もう一方の固定金利は、金利をその名のとおり固定してしまいますので、市場の動向にかかわらず決まった額を安定して返済していくことが可能です。ただし、借り入れ当時の金利と比較するとほぼ全ての商品が変動金利のほうが低く抑えられています。

 

ですから、金利が上がらなかったり、もしくはさらに金利が下がってしまうような状況が生まれますと、固定金利のほうが利息を多く支払うことになりますのでトータルの返済額も大きくなり、結果的に損をしてしまうというリスクがあります。

 

また、もうひとつ付け加えるのであれば、5年、10年、15年などの一定期間の金利を固定する方法もあります。これは、この一定期間のみ金利を固定し残りの期間は変動金利で対応することになります。つまり、変動金利に特約をつけて金利を一定期間固定する方法ですね。

 

特徴として、この固定期間の金利はとても低いのですが、この期間が終了すると同時に変動金利となり、当初の優遇金利などの適用も失われてしまう契約となってしまうために返済額が跳ね上がる、という事があります。ですから、期間を固定している間にたくさん繰り上げ返済を行うなど、変動金利に移行した後のことも注意して考える必要があります。

 

どのような金利を選択するかということは、各々のライフプランに沿って考える必要がありますが、それと同時に今後の世の中の経済動向などをしっかりと読むことも必要になります。とはいえ、専門家の方でも予測するのは難しいので、リスクを避けたいという方にはやはり固定金利がおすすめだと言えます。

 

変動金利よりも金利設定が高いといっても、バブル期の金利などと比較した場合には今の固定金利はやはり破格の低さであるのは間違いありません。逆に変動金利を選ぶ方は、今現在のこの低金利を生かして繰り上げ返済をたくさん行い、今後の金利上昇のリスクに備えるなど万全の対策をしておかなければなりません。

 

また、変動金利と固定金利のいいとこ取りをしつつ、リスクを減らす方法もあります。これは、変動金利と固定金利をミックスさせる方法です。

 

例えば3000万円住宅ローンを借りた場合に、半分の1500万円を変動金利、半分の1500万円を固定金利にするような方法です。

 

この方法であれば、変動金利の低い金利の恩恵を受けながら、固定金利の安心感も半分ですが補えます。ひとつの住宅ローン商品の中でミックスさせることができる商品もありますし、住宅ローンそのものを1500万円ずつ2つ借りるという方法もあります。そして、この場合には変動金利を優先して繰り上げ返済をし、金利上昇のリスクを最低限に抑えていくようにしましょう。

 

返済の種類も色々

 

返済の方法は、

  1. 「元利均等返済」
  2. 「元金均等返済」

があります。

 

 

住宅ローン商品の多くの基本の返済方法は元利均等返済となっており、元金均等返済を選べない商品もありますので、この点には注意が必要です。

 

まず、元利均等返済の場合には、元本と利息の合計額を最初に算出し、その算出した額を返済月で割って一定の額にします。つまり、元利均等返済では毎月の返済額は変わりません。ただし、借入の時点で利息も算入しますので繰り上げ返済をせずに返済を終了させた場合には、元金均等返済よりもトータルの返済額は大きくなります。

 

そして、元金均等返済の場合には、元金そのものを返済月で割、そのひと月ごとに利息を付して行く方法です。つまり、返済をするたびに残債は減っていきますのでその分だけ利息が少しずつ減少していき、元利均等返済よりもトータルの返済額が少なくなるわけです。

 

トータルの返済額が少なくて済むなら元金均等返済のほうが有利じゃないか?と単純に思ってしまいがちですが、実はそんなに単純な話ではないので注意が必要です。元金均等返済の場合には、借入当初の返済額がどうしても多くなってしまうという落とし穴があります。

 

マイホームを購入するような場合には、初期費用や引越し費用、新しい家具を買い揃えるための費用など何かとお金がかかります。何かと物入りなこの時期に、返済額が大きくて生活に支障をきたしてしまうリスクもあります。

 

元金均等返済は、余裕資金をたくさん持っている方には確かにおすすめな方法なのですが、そうではない場合には元利均等返済を選んでおいたほうが無難です。

 

元利均等返済を選んだ場合でも余裕のあるときに繰り上げ返済をしたり工夫をすれば、元金均等返済と同じ利息減少効果を得ることはできますので、返済方法を選ぶ際には必ずご自分たちのリスクを考えて選ぶようにしましょう。

 

また、返済には毎月一定の日に必ず行う必要がある「定例返済」と、ある一定の条件を満たせばいつでも行うことができる「繰り上げ返済」があります。

 

これは、カードローンなどとほとんど同じ考え方で結構です。ほどんどの方が住宅ローンを借りる際にはなるべく繰り上げ返済をしていこうと考えます。だからこそ、繰り上げ返済の要件を確認して、住宅ローンを選ぶようにしましょう。

 

中には、繰り上げ返済の際に繰り上げ返済手数料という名目で決して安くはない手数料が必要になる商品もありますので注意が必要です。現在、インターネット銀行の住宅ローン商品が普及してきており、繰り上げ返済手数料に関してはインターネット銀行のほとんどが繰り上げ返済手数料が完全に無料だったり、一定要件を満たした場合には無料になるようなサービスを行っています。

 

繰り上げ返済には、

  1. 期間短縮型
  2. 返済額軽減型

とがあります。

 

書籍などでは期間短縮型のほうが利息の軽減効果が大きいと書かれていることが多いのですが、実はその利息軽減効果はどちらもほとんど同じです。

 

返済額軽減型を選んだ場合でも、繰り上げ返済をした後に繰り上げ返済前の返済額と同じ額をそのまま返済していけば期間短縮型と同じ分だけの利息軽減効果が得られます。そういう意味では、返済額軽減型のほうが将来お子さんの教育費がかかる時期などは定例返済だけを行って返済額を抑えたりと柔軟な対応が可能になります。

 

ローンの年数

次に、住宅ローンの借入年数です。ほとんどの住宅ローン商品の最長期間が35年となっており、住宅見学などで回った際に不動産営業マンが算出した住宅ローン返済計画表も35年で作られることが多いです。

 

例えばまだまだ若い20代の方や30代前半の方が住宅ローンを借りる場合はこの計画表が参考になるのですが、40代、50代で住宅取得を考える方の場合には必ずご自分の定年や働ける年齢などを考慮してローン年数を設定して計画表を作るようにしてください。

 

若い方であれば、基本の35年ローンを組んでもなんの問題もありません。むしろ35年ローンにしておくほうが大きなメリットがあると言えます。住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険に入る方がほとんどであり、団体信用生命保険は住宅ローンの借入人が死亡したり特約に入っている場合にはその条件を満たせば住宅ローンの残債がゼロになるという内容のものです。

 

団体信用生命保険の恩恵を長く受けることは大きなメリットであると同時に、若ければ定年までも時間がたくさんありますので長期間の住宅ローンを組むにあたってリスクもそれほど大きくありません。トータルの返済額を小さくしたい、返済期間を短くしたい場合には35年で借りておいて繰り上げ返済をこまめに行うことで返済額を抑えたり短縮することもできるので、臨機応変に対応していくようにしましょう。

 

どちらかというと注意が必要なのは、40代、50代で住宅ローンを組むような方の場合です。この場合には定年まであと何年働けるかを逆算する必要がありますし、退職金などに関してもしっかりと計算しておくようにしなければなりません。現在では中高年の方の住宅ローン破産が問題になっているケースが多く、やはり退職金を見込んで住宅ローンを借りすぎてしまったり、住宅ローンを返すのにいっぱいいっぱいで老後の貯金が全くできないという事例が増えています。

 

中高年の方の場合、若い方より収入が多く住宅ローンも多く借りやすいという落とし穴もあります。不動産営業マンや不動産屋は高い家を買ってもらったほうがそれだけ儲かりますので、甘い言葉をたくさんかけてくる傾向にありますが、そこは少し冷静になってご自分たちの今後のライフプランをしっかりとかんがえて身の丈にあった物件を選ぶようにしてください。

 

住宅ローンの設定年数もご自分たちが働ける、払っていける年数に設定するようにすることが大切です。

 

また、現在では親子2代にわたって住宅ローンを支払っていく50年ローン、70年ローンという商品もあるようです。2世帯住宅を建てるようなケースや、若い人の低賃金化傾向に対応した商品で、親が亡くなった場合にはその住宅ローンが子に引き継がれるという仕組みになっています。

 

どうしても家が欲しい方や2世帯住宅を建てる方にはとても良い商品である反面、70年間の間に老築化などで2回以上建て替えが必要になったり様々なことが考えられますので、長い期間に渡って住宅ローンを組むリスクとメリットを注意深く見極めて利用するようにしましょう。

 

いずれにせよ、住宅ローンを何年組むかということは必ずご自分たちの支払い能力がある期間をしっかりと見極める必要がありますので、住宅ローンを借り入れる際にはしっかりと先を見越したプランを組むようにしましょう。

 

住宅ローン必要な諸費用

 

マイホームを購入する際には様々な諸費用がかかります。不動産屋に支払う住宅取得のための手数料(中古物件なら仲介手数料など)、登記料、引越しのための費用、それから住宅ローンを借り入れる際に必要な諸費用です。今回は、住宅ローンの借入の際に必要な諸費用について解説していきます。

 

まず、住宅ローンにかかる諸費用に関しては、一昔前までどこの金融機関もほとんど横並び状態でした。しかし、最近ではインターネット銀行の普及の影響などもあり、ほかの住宅ローン商品と差別化しようと諸費用などの面でも様々なサービスを打ち出す商品が増えてきたのです。諸費用に関してもしっかりとした知識を持っておけば、住宅取得の際にかかる費用を少しでも抑えることができます。

 

まず、ほとんどの商品でかかると言っても過言ではないのが事務手数料というものです。これは、単純に住宅ローンを組む際に金融機関側の労力などに支払われる対価です。これに関しては、住宅ローンの借入金額に対して一定の割合を課す形の商品もあれば、一定額を支払う形の商品もあります。住宅ローンの借入額が大きい方の場合には、借入金額に一定の割合を課す形よりも一定額を支払う商品のほうが有利だということができます。

 

次が保証料に関してです。保証料とは、失業など何らかの事情で住宅ローンの返済ができなくなった場合に金融機関への返済を保証会社に行ってもらうための保険料のようなものです。

 

保証会社が支払ってくれる間、とりあえずはご自分の住宅が競売にかけられるような事態を防ぐことができるメリットがある反面、保証会社が立て替えてくれただけなのでご自分の住宅ローンの残債は一切変わりません。また、最近では保証料ナシという住宅ローン商品も増えている傾向にあります。

 

保証料なしで借りられる住宅ローンの場合には、ローンを支払えなくなってしまった時点ですぐにご自宅を差し押さえられてしまうリスクがあるということなので、この点には注意してください。

 

また、住宅ローンを契約する際には必ずといっていいほど加入するのが「団体信用生命保険」の存在です。これは絶対に入るとは言い切れませんが、9割以上の方が加入しています。前述したように、契約者に万が一のことがあった場合には住宅ローンの残債がゼロになるという内容の保険です。

 

事務手数料や保証料の他に、この保険料が必要になることがあります。商品によってはこの保険料に関しては金融機関が負担してくれるのですが、ご自分で負担しなければならないケースもありますので注意が必要です。ご自分で支払う場合には、契約時に一括して支払う場合と毎月の住宅ローンの返済に上乗せして支払う場合とがあります。また、3大疾病特約などの商品独自の特約などに保険料がかかるケースもあります。

 

また、住宅ローンを組む際には火災保険への加入が必要になる商品もありますので、この点にも注意してください。この場合には火災保険料も住宅ローンの必要経費となります。これ以外には印紙代や登記費用などがかかります。

 

登記費用に関しては、抵当権設定登記に関しては必ず借入をした金融機関の提携の司法書士さんにお願いしなければならないケースが多いようです。所有権保存登記や所有権移転登記に関しては他の司法書士にお願いしても良いのですが、住宅ローン借入の際に抵当権設定登記と同時に行ったほうが費用を抑えられる傾向にあるようです。

 

さまざまな住宅ローン

住宅ローンは商品ごとに様々な違いがあることは前述した通りですが、最近では不動産会社や金融機関が顧客を掴むために今までとは一味違った商品を打ち出しているケースもあります。最近では、独身の女性の方がマンションを購入することが増えていることもあり、女性に対するサービスに特化した住宅ローン商品なども見られるようになりました。

 

通常の三大疾病特約に加えて女性ならではの病気に対しても特約を付けることが可能だったり、出産後の数年間の金利を大幅に優遇するような商品などもあります。また、派遣社員の方や契約社員の方でも借入ができる住宅ローン商品の登場なども、やはり女性が住宅取得に意欲的になってきた背景があると言えそうです。

 

また、住宅取得時に家具などの購入を考える人たちをターゲットにした商品などもあります。住宅ローンの借入の際に、大手家電量販店や家具店などで使うことができるポイントをプレゼントする金融機関など、様々なサービスを打ち出しています。その他にとても増えてきているのが、カードローンやカーローンなどを利用している方向けの住宅ローンです。これは、住宅ローンの中にカードローンの残債を一緒に組み込むことができるサービスです。

 

特にカードローンなどで借金をしている方の場合には、住宅ローンを最初から借りられないと諦めてしまっている方がとても多いです。カードローンなどを借りているのにそもそも住宅ローンなんて通らないと思い込んでしまっている方が本当に多く、金融機関や不動産屋としてはこの方たちを取り込むのが狙いです。

 

住宅ローンを借りる際には必ず審査があり、この際には必ず顧客の信用情報を開示するのですが、この際にブラックな情報があると確かに住宅ローン審査に大きく影響してしまうのは事実です。

 

ブラックな情報とは具体的に何を指すかというと、殆どの場が「カードローンの返済の遅延、延滞」などの情報です。

 

このブラックな情報があることと、「カードローンの借入そのものがあること」を混同して考えてしまっている方が本当に多く、諦める必要がないのに住宅取得を諦めてしまっているケースがとても多く見られるのです。

 

カードローンを借りているのに住宅ローンも借りるなんて借金が増えて大変だし有り得ない!と思われるかもしれませんが、カードローンの利息自体が高利であること、それに加えて賃貸住宅の家賃がそれなりにかかっている方の場合には取得価格にもよりますが、住宅を取得して住宅ローンを組んでも月々の返済額はそれほどかからないというケースも多々あります。

 

また、複数のカードローンで借りている方の場合には住宅ローンをそれらのカードローンを一本化することができますので、多重債務の状態から開放されるだけでなく、多岐にわたる返済日などの複雑化も解消できますので、とても大きなメリットがあるのです。

 

ただし、繰り返しになりますがこれはカードローンなどの延滞がないことがひとつの条件になります。延滞がないということは、ひとつの信用に値する情報になりますので住宅ローンの審査にプラスに働くこともあるようです。

 

このように、現在では住宅ローンのサービスも多様化していますし、住宅ローン商品自体もとても増えています。ご自分のライフプランや返済計画にマッチする住宅ローン選びをするためには、まずは商品についての知識を深めることが大切です。